Financer une acquisition

Les + Financial Conseil Patrimonial

L’offre Financial Conseil Patrimonial

Les étapes d’une acquisition à crédit

Les frais liés à l’emprunt

La relation avec les établissements bancaires

Les différents types de prêt

Financial s’occupe pour vous de l’ensemble des démarches nécessaires à l’obtention de vos crédits en s’adressant aux principaux acteurs du secteur pour obtenir vos financements dans les meilleures conditions possibles. Nos nombreux partenariats nous permettent de nous adresser pour vous, à l’ensemble des établissements connus de de tous mais également à des établissements de crédit spécialisés pour vos projets plus techniques. Les démarches sont faites pour votre compte et il ne vous appartient que de nous fournir des informations et les documents nécessaires à la présentation et au montage de votre dossier. Les étapes de communication, négociation, transmission de documents seront prises en charge de façon à ce que vous n’ayez plus qu’à signer lorsque vous aurez sélectionné la proposition qui convient le mieux à vos objectifs. Nous vous accompagnons également dans les démarches d’assurance au travers des démarches mais aussi pour l’obtention de tarifs plus avantageux.

Les étapes d’obtention d’un crédit peuvent parfois effrayer notamment la première fois. Si nous assurons le bon déroulement de chacune de ces étapes, en voici néanmoins un aperçu afin de vous familiariser avec le processus de mise en place d’un prêt immobilier.

Calcul de la capacité d'emprunt

Cette étape est facultative et non officielle, mais tout de même souhaitable, elle consiste en amont de votre recherche de bien, de veiller à bien connaitre votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation actuelle ou à venir. Cela permettra d’éviter la sélection de bien potentiellement hors budget. Une fois votre budget connu, le ciblage du bien qui vous correspondra ne se fera que plus sereinement.

Signature d’un compromis, d’un contrat de réservation ou d’un contrat de construction ou autre…

C’est la première étape officielle. Celle au travers de laquelle vous vous engagez à acquérir un bien immobilier. Les modalités de financement souhaitées figureront sur ce document ainsi que les dates à respecter pour l’obtenir. C’est le jour de signature de ce document qui lancera le compte à rebours pour l’ensemble des délais à respecter. A noter qu’un acompte souvent non encaissable vous sera généralement demandé ce jour-là.

La demande de simulation

La demande de simulation se fait soit par mail soit sur rendez-vous. Elle consiste sur la base d’informations transmises aux établissements de crédit, à obtenir une ou plusieurs propositions de leur part. Les propositions reçues se font sur la base des informations transmises sans justificatifs. En conséquence, ces propositions n’ont aucune valeur d’accord de prêt et ne seront maintenues que sous réserve de justificatifs papiers de l’ensemble des informations. Il est alors possible de demander aux établissements de crédit, une attestation de dépôt de dossier, document attestant que vous avez bien sollicité l’établissement pour l’obtention d’un financement. Ce document faisant l’objet du premier délai à respecter à compter de la signature de votre compromis, contrat de réservation ou de construction. Généralement ce délai est de 15 jours, le document doit alors être transmis au notaire ou l’agent immobilier en charge de la transaction.

Attention, les propositions reçues ont toutes une durée de validité limitée, veillez donc à prendre des décisions de manière réactive sans pour autant vous précipiter.

Le dépôt de dossier

Lorsque votre choix s’est arrêté sur une simulation qui vous convient, il s’agit alors de déposer physiquement votre dossier papier. Ce dossier comporte l’ensemble des justificatifs qui témoigneront de la véracité des informations transmises initialement. Voici un aperçu détaillé de cette liste pour un dossier « classique ».

• Pièce d’identité
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois
• 3 derniers relevés de compte
• Compromis ou contrat de réservation ou de construction
• 2 derniers avis d’imposition
• 3 dernières fiches de paie ou 3 derniers bilans pour les professionnels
• Tableau d’amortissement des prêts déjà existants
• Justificatif de votre apport personnel

Seront également demandés uniquement si vous êtes concernés :

• Livret de famille
• Jugement de divorce
• Dernière quittance de loyer si vous êtes locataire
• Avis de valeur locative (estimation de loyer) pour les achats de biens locatifs
• Titres de propriété des biens déjà détenus
• Contrat de travail si CDD ou autre que CDI
• Attestation d’hébergement si vous êtes hébergé à titre gratuit
• Déclaration de revenus fonciers
• Avis de valeur (pour les biens mis en vente)
• …

Signature de la demande de prêt et de la demande d’assurance

Votre interlocuteur dans l’établissement de crédit sélectionné, vous demandera alors de signer une « demande de prêt » récapitulant les conditions de prêt demandées et souvent une « fiche patrimoniale » document récapitulant l’ensemble de vos situations financière, professionnelle et personnelle pour en attester l’exactitude.

C’est également à ce moment que les démarches d’assurance commencent pour assurer votre prêt (Voir paragraphe « assurance de prêt »).

Obtention de l’accord de prêt

Dès lors, la balle est dans le camp de l’établissement de crédit. Les délais diffèrent d’un établissement à l’autre de quelques jours à quelques semaines. L’agence ou le service crédit se prononce officiellement pour vous accorder ou non votre financement. En cas d’acceptation, un « accord de prêt » est délivré et à transmettre au notaire ou à l’agent immobilier en charge de la transaction. Ce document est le deuxième délai à respecter et le plus important, il est généralement de 60 jours à compter de la signature du compromis, ou du contrat de réservation ou de construction.

Attention, une fois ce délai passé, le vendeur est en droit d’annuler la vente si l’accord de prêt n’est pas obtenu et ce en conservant pour lui le bénéfice de l’acompte versé lors du compromis, du contrat de réservation ou de construction.

Edition des offres de prêt et des certificats d’adhésion de l’assurance de prêt

Lorsque le dossier est accordé, la balle reste dans le camp de l’établissement de crédit qui doit désormais éditer les contrats de prêt appelés « offres de prêt ». Le délai entre l’accord de prêt et l’édition des offres varie également significativement en fonction des établissements, de quelques jours à quelques semaines.

En parallèle, il vous faudra obtenir les certificats d’adhésion de l’assureur pour votre prêt. Il s’agit des contrats attestant que l’assureur accepte de vous assurer et stipulant les conditions précises auxquelles il se propose de le faire. Ce document est parfois nécessaire préalablement à l’édition des offres de prêt.

 Le délai de 11 jours

Si certaines opérations n’y sont pas soumises, les opérations classiques restent la plupart du temps confrontées au délai Scrivener. Il s’agit de votre délai de rétractation concernant l’offre de prêt. Lorsque l’offre de prêt est éditée, elle vous est transmise par voie postale. Dès réception des documents, vous devrez conserver les documents pendant 11 jours avant de pouvoir les retourner par voie postale également après les avoir datées et signées. Ce délai de 11 jours n’est pas négociable, un renvoi postal avant l’écoulement de ce délai rend les offres caduques et le processus sera à recommencer. Les offres seront également caduques si vous mettez plus de 30 jours à les retourner.

L’appel de fond du notaire

Lorsque les offres de prêts sont éditées, une copie (signée ou non) doit être transmise au notaire afin qu’il puisse procéder à la rédaction de l’acte. Il est conseillé de transmettre une copie non signée dès réception afin de gagner du temps. Si cela n’est pas fait, l’organisme de crédit s’en chargera mais seulement à réception des offres signées et donc après le délai de 11 jours, autant de temps perdu donc… A réception des offres, l’office notarial préparera l’acte d’achat de votre bien et émettra un « appel de fond ». Ce document est à transmettre à la banque, il atteste de la date de signature définitive mais surtout de la somme à débloquer sur le prêt obtenu pour que l’acquisition puisse se faire et le vendeur recevoir son argent. Il est important que l’appel de fond arrive à la banque plusieurs jours avant la date de signature définitive afin de laisser à la banque le temps de virer l’argent du prêt directement chez le notaire. Notez bien qu’aucune dérogation n’est possible, si l’argent n’est pas arrivé à l’heure du rendez-vous, la signature ne pourra se faire.

La signature définitive

La signature définitive, donc l’acquisition et la remise des clés ont lieu chez le notaire. Si le déblocage du prêt est arrivé à temps ainsi que votre apport personnel le cas échéant, la signature se faire par signature de l’acte authentique, vous êtes enfin propriétaire.

Le recours à un prêt génère des frais pour l’emprunteur. On recense 4 types de frais liés à la souscription d’un emprunt immobilier. En voici le détail :

Les frais de dossier 

Les frais de dossier consistent en une commission perçue par l’établissement de crédit pour la mise en place de votre prêt et la gestion de votre dossier. Elle vient rémunérer le temps passé par le personnel de l’établissement pour vous octroyer le financement. Sans qu’ils soient clairement encadrés, le montant de ces frais se situe généralement entre 0 € et 1% du montant emprunté. Le paiement des frais de dossier se fait en une seule fois au premier déblocage du prêt.

Les frais de garantie

Les frais de garantie sont les frais liés à la garantie mise en place à la demande de l’établissement de crédit pour s’assurer du remboursement du prêt en cas d’impayés menant à un contentieux. Il existe plusieurs types de garantie (hypothèque conventionnelle, Privilège du prêteur de deniers, caution, pour les plus courantes…) et chaque garantie à son propre coût, l’hypothèque restant de manière générale, la plus couteuse. Le paiement des frais de garantie se fait en une seule fois soit au déblocage du prêt soit chez le notaire lors de la signature définitive.

Les intérêts du prêt

Votre financement vous est accordé moyennant un taux d’intérêt. Ces intérêts viennent rémunérer le prêt consenti par l’organisme de crédit. Ils représentent généralement la part la plus élevée des différents frais liés à un crédit et constitueront même la plupart du temps près des trois quarts du coût total de votre crédit. Les intérêts se paye sur l’ensemble de la durée du prêt, le montant total annoncé des intérêts n’est donc payé que lorsque le crédit est mené à son terme.

L’assurance du prêt

Pouvant être très couteuse en fonction de votre profil, l’assurance du prêt est un produit à choisir soigneusement. Il existe en effet des différences de tarif importantes et l’assurance peut rapidement devenir un poste important dans le coût total de votre crédit. Son coût s’exprime généralement en pourcentage annuel sur le montant emprunté. Il s’agit généralement du deuxième poste le plus couteux de votre crédit. Le paiement de l’assurance se fait sur l’ensemble de la durée du prêt, le coût total de l’assurance n’est donc payé que lorsque le crédit est mené à son terme.

L’addition de ces 4 types de frais représente le coût total de votre crédit, ce dernier reste le meilleur outil pour comparer le coût des différentes propositions entre elles. En effet, le taux d'emprunt n'est pas le seul indicateur auquel il faut donner de l'importance, les trois autres types de frais influencent de manière non négligeable le coût total de la proposition.

La relation avec les établissements bancaires est étroite pendant le montage du dossier. Mais au delà de votre projet de financement, la banque soucieuse de vous octroyer un crédit dans les meilleures conditions, souhaitera poursuivre sa relation client avec vous sur du long terme. Si certains établissements de crédit n’assurent pas l’activité de banque de détail (détention de compte), la plupart rentreront dans ce schéma de fidélisation.

En effet, pour la mise en place d’un financement aux meilleures conditions, l’établissement bancaire demandera généralement, outre l’ouverture d’un compte, la réalisation de plusieurs contreparties. Ces contreparties varient en fonction des différentes pratiques mais on y trouve la plupart du temps les demandes suivantes :  

• Ouverture de compte
• Souscription de carte bleue
• Ouverture de livret d’épargne
• Souscription de l’assurance habitation du bien acquis

Un établissement bancaire acceptera donc de vous suivre pour votre financement et de faire des efforts sur ses conditions de prêt mais uniquement à condition que vous acceptiez de jouer le jeu de la relation long terme avec lui . 

Il existe différents types de prêt, le prêt amortissable classique sera utilisé la plupart du temps avec un remboursement en plusieurs mensualités, l’ensemble des autres types d'emprunts est souvent conditionné à des critères particuliers.

Le Prêt In Fine est utilisé généralement pour des opérations d’investissement et rarement pour la résidence principale. Contrairement au prêt amortissable, il ne se rembourse pas au travers des échéances mais en une seule fois au terme de la durée prévue initialement. Cette forme de prêt présente des avantages et des inconvénients, si les mensualités seront moins élevées (seuls les intérêts et l’assurance du prêt sont acquittés à chaque échéance) et l’intérêt fiscal intéressant en matière de déductibilité des intérêts, il vous faudra débourser une somme importante en fin de prêt pour procéder au remboursement total en une seule fois. Il est donc nécessaire, de disposer d’une épargne préexistante représentant au moins 50% du montant emprunté afin que l’établissement de crédit puisse donner une suite favorable. La revente du bien ne pouvant faire office d’argument pour justifier votre capacité à rembourser en une seule fois au terme. Le prêt in fine a néanmoins plusieurs intérêts notamment en matière fiscale à travers l’impôt de solidarité sur la fortune, l’impôt sur le revenu (en impactant les revenus fonciers) et un effort de trésorerie mensuel inférieur. Attention ! son coût en intérêts et assurance restera quoi qu’il arrive supérieur à celui d’un prêt amortissable classique, sa mise en place et la pertinence de ce choix doit donc se faire sous un conseil avisé que nous saurons vous apporter.

Le prêt à taux zéro (PTZ) comme son nom l’indique offre un taux d’intérêt à 0% mais reste réservé aux primo-accédants, faisant l’acquisition d’un bien neuf respectant les normes thermiques BBC et RT2012. Le ou les emprunteurs doivent respecter des plafonds de revenus à ne pas dépasser pour être éligibles, plafonds de revenus qui sont fonction de la zone géographique du bien acquis ainsi que de la composition de leur foyer.

Le prêt relais s’adresse aux acquéreurs désireux d’investir le produit de la vente d’un bien déjà possédé dans un nouvel investissement. Lorsque la vente du premier bien n’est pas encore conclue lors de l’acquisition du nouveau bien, la mise en place d’un prêt relai vous permettra de « faire tampon » entre la nouvelle acquisition et la vente future.

Les prêts CEL ou PEL sont accessibles aux personnes disposant des produits liés à ces prêts à savoir le Compte Epargne Logement et le Plan Epargne Logement. Les prêts CEL et PEL ne sont accessibles qu’après 18 mois à compter de l’ouverture de votre CEL et 4 ans à compter de l’ouverture de votre PEL. Les conditions de taux des Prêts CEL et PEL étant contractuels dès leurs ouvertures, ces prêts ne doivent être utilisés que lorsqu’ils sont plus avantageux que les taux du marché.

Autres types de prêt : Il existe d’autres types de prêt et notamment d’autres types de taux (Taux variable par exemple), nous vous laissons le soin de nous contacter afin d’obtenir de plus amples informations à ce sujet.