Financial Conseil Patrimonial

La gestion de votre patrimoine

Comparaison placements financier/ immobilier

 

 Cet article consiste en une réflexion, une constatation, sur la différence entre un placement financier et un placement immobilier. L’idée étant de mettre en évidence dans quelles circonstances l’immobilier est une « meilleure » solution que le placement financier et inversement.

 

Pour rendre les résultats obtenus compréhensibles, nous nous appuierons sur un exemple chiffré et sur des hypothèses réalistes à savoir des chiffres réels basés sur des produits existants.

 

L’objectif de cet article est donc de répondre aux problématiques suivantes :

 

« Je dispose de sommes importantes, que dois-je en faire ? Comment les investir de la manière la plus rentable ? »

 

Et

 

« Je dispose d’un surplus de trésorerie tous les mois car mes revenus sont importants, comment investir ce surplus chaque mois de la manière la plus rentable ? »

 

Cas n°1 : Je dispose de sommes importantes, dois-je les placer ? Ou acheter de l’immobilier locatif ?

 

Hypothèses retenues :

  • Vous disposez de 200 000 €
  • Vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires grâce au placement que vous allez faire.
  • Vous êtes imposé assez fortement soit dans la tranche à 30% de l’impôt sur le revenu.

Vous hésitez entre les 2 solutions suivantes :

  • Acquérir un bien immobilier pour le louer
  • Placer ces sommes sur un placement financier

 

 

L’investissement immobilier :

  • Supposons l’achat d’un appartement dont le budget est de 200 000 € tous frais compris.
  • Moyennant 200 000 €, vous faites l’acquisition d’un bien d’une valeur de 186 000 € auxquels s’ajoutent 14 000 € de frais de notaire, ce qui nous fait un total de 200 000 €.
  • Un appartement de 186 000 € si l’on résonne sur un prix au m² de 2 500 € aura donc une surface de 74m².
  • Un appartement de 74m² pourra être loué 11 € le m² soit un loyer mensuel de 818 €.
  • Une taxe foncière équivalente à un mois de loyer devra être acquittée soit 818 €.
  • Des charges de copropriété, gestion locative pour environ 70 € par mois devront être acquittées soit 840 € par an.
  • Vous avez acquis ce bien pour en percevoir les loyers comme compléments de revenus, vous conserverez donc ce bien sur une durée longue et vous aurez nécessairement les travaux d’entretien à payer tôt ou tard. Partons sur un prix des travaux autours de 10 000 € tous les 10 ans (Réfection toiture / Façade / Chaudière et autre…) soit 1 000 € par an.

 

L’investissement financier :

  • Vous choisissez une assurance vie ouverte pour l’occasion, sur un support sécurisé à capital garanti avec une rentabilité moyenne par rapport au marché soit 2,50%.
  • Vous retirerez chaque année les intérêts perçus afin de vous procurez les revenus complémentaires souhaités.

 

Voyons maintenant ce que cela donne en termes de chiffre :

 

 

Tableau 1 : 

IMMOBILIER

Montant investi 200 000 €
Valeur du bien 186 000 €
Loyer annuel 9 816 €
Soit  brute 4,91%
     
Vous encaissez:  
Loyer   9 816 €
     
Vous décaissez:  
Taxe foncière 818 €
Charges de copropriété 840 €
Dépenses de travaux 1 000 €
impôt sur le revenu 2 147 €
Prélèvements sociaux 1 109 €
     
Encaissement net 3 901 €
     
Rentabilité nette 1,95%

 

Tableau 2 : 

FINANCIER

     
Montant investi 200 000 €
Valeur du placement 200 000 €
Intérêts annuels 5 000 €
soit brute 2,50%
     
Vous encaissez:  
intérêts   5 000 €
     
Vous décaissez:  
Impôt sur le revenu 37 €
Prélèvements sociaux 775 €
     
Encaissement net 4 188 €
     
Rentabilité nette 2,09%

 

Votre appartement loué 818 € par mois, vous rapporte brut, un rendement de 4,91%. La fiscalité des loyers en France est relativement importante ce qui vous laisse au final un rendement net de 1,95% soit 3 901 € soit 325 € par mois.

 

Votre placement vous rapporte lui brut, un rendement de 2,50%. La fiscalité de l’assurance vie étant particulièrement avantageuse, cela vous laisse au final une rendement net de 2,09% soit 4 188 € soit 349 € par mois.

 

Constat 

 

Moyennant un investissement de 200 000 €, le placement sur un produit standard, vous assurera un rendement net supérieur et ce sans aucune gestion de votre part. L’immobilier lui, offre un revenu complémentaire inférieur en plus de nécessité une gestion logistique ainsi qu’une exposition à des impayés, des carences locatives entre deux locataires et autres imprévus qui la plupart du temps vous couteront de l’argent.

 

Conclusion 

 

Privilégiez donc le placement financier qui vous rapportera plus et ne vous prendra aucun temps consacré à la gestion. Vous trouverez également à travers cette solution, une flexibilité accrue. Les retraits programmés ont l’avantage d’être ajustables à tout moment :

  • Augmentation / diminution / arrêt à tout moment sans frais de gestion.

Ainsi vous ajustez le retrait en fonction de vos besoins, les impôts seront calculés sur le montant retiré donc si vous cessez de retirer, les impôts diminueront en conséquence.

Votre appartement lui, vous conférera un loyer peu flexible, impossible de l’augmenter ou le diminuer temporairement, les impôts sont donc les mêmes chaque année que vous ayez besoin ou non de revenus complémentaires.

Parallèlement, vous avez exceptionnellement besoin de 10 000 € ? Rien ne vous empêchera de retirer 10 000 € sur votre contrat d’assurance vie. Vous ne pourrez pas en revanche, vendre une pièce de votre appartement pour obtenir les 10 000 € !

 

Enfin, ce raisonnement peut s’appliquer sur un patrimoine existant. Vous êtes propriétaires d’un bien immobilier loué nu sur lequel vous n’avez pas de crédit ? Posez-vous la question de la revente pour basculer vers le financier qui vous rapportera probablement davantage tout en ayant moins de contraintes de gestion !

 

Nuance : Cette constatation ignore volontairement la revalorisation de votre appartement. En effet, lorsque vous retirez chaque année les intérêts de votre placement financier, son montant stagne donc indéfiniment au montant investi au départ soit 200 000 €. A l’inverse, votre appartement vous confère des loyers mais peut néanmoins prendre de la valeur. Evidemment si votre appartement qui vaut au départ 186 000 € vaut 250 000 € 10 ans plus tard, alors la conclusion n’est plus la même. Toutefois, il est convenable en cette période de ne pas envisager de plus-value sur les opérations immobilières compte tenu des niveaux de prix actuels. Chaque situation devra donc être appréhendée au cas par cas ce que nous vous proposons au travers de nos services et notre expertise. Enfin, la rémunération de 2,50% sur contrat d’assurance vie est minimaliste, il est aisé aujourd’hui de produire une rentabilité supérieure sans pour autant prendre de risque. De ce fait, l’écart sur les résultats obtenus s’en retrouvera accru laissant peu de place à l’hésitation. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous solliciter.

 

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