Financial Conseil Patrimonial

La gestion de votre patrimoine

Censi-Bouvard

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  • Vérification de la pertinence de l’opération
  • Déclaration fiscale
  • Calcul de rentabilité

A qui s’adresse le dispositif Censi-Bouvard?

L’offre Financial Conseil Patrimonial

A quoi sert le dispositif Censi-Bouvard ?

Cadre légal

Régime de la TVA dans le dispositif Censi-Bouvard

Financement

Calcul de rentabilité / effet levier du prêt

 

Définition

 

Principe

 

Exemple

 

Hypothèses

 

Démonstration

 

Conclusion

 

 

 

 

A qui s’adresse le dispositif Censi-Bouvard?

 

Le dispositif Censi-Bouvard s'adresse aux contribuables français désirant bénéficier d'une réduction d'impôt via un investissement locatif meublé. Ce dernier permet, également, de récupérer la TVA sur le prix de votre acquisition sous certaines conditions.

 

L’offre Financial Conseil Patrimonial

Nous disposons d'une importante gamme de logements de services répondant aux exigences réglementaires du dispositif Censi-Bouvard :

  • Résidences de Tourisme
  • Résidences EHPAD
  • Résidences Affaires
  • Résidences Étudiantes
  • Résidences Seniors 

Nous saurons, par ailleurs, vous accompagner à chaque étape de votre acquisition en vous apportant tous les conseils nécessaires à la bonne réalisation de ce type d'investissement. De la sélection des biens, aux calculs de rentabilité en passant par la mise en place du financement, nous mettons l'ensemble de notre expertise à votre disposition afin vous livrer un investissement clé en main. 

 

Enfin, notre conseil viendra encadrer la vie de votre projet en assurant son bon fonctionnement tant sur la phase locative que lors d'une éventuelle revente à la fin de l'avantage fiscal. Déclaration fiscale, TVA, démarches administratives, nous saurons vous accompager à chaque étape de votre investissement locatif meublé. 

A quoi sert le dispositif Censi-Bouvard ?

 

Le régime Censi-Bouvard vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite d'un montant d'acquisiton de 300 000 € HT pour l'acquisition d'un ou plusieurs logements : 

  • A hauteur de 11% du prix HT pour les logements. La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les 9 ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable sur une durée de 6 ans à condition que le logement soit loué l'année du report.
  • Récupérer la TVA sur le prix d'acquisition de votre bien immobilier.

Cadre légal

  

Statut LMNP et dispositif Censi-Bouvard :

 

Le statut Loueur Meublé Non Profesionnel (LMNP)  est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard.

 

Néanmoins, il est  important de préciser qu'il n'est pas possible d'amortir son bien immobilier si vous  bénéficiez de la réduction d'impôt Censi-Bouvard.

 

Afin de bénéficier de la réuction d'impôt et de l'amortissement immobilier propre au régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) nous vous invitions à consulter l'un de nos montages d'ingéniérie patrimoniale ici.

 

Dans le cadre d'un investissement dépassant les 300 000 € HT, il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 €.

 

Remarque: Le mobilier lui ne rentre pas en compte dans le calcul de la réduction d'impôt et peut ainsi bénéficier d'un amortissement.

 

Logement éligible au dispositif Censi-Bouvard :

 

Les biens éligibles au dispositif Censi Bouvard sont les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016

 

L'investissement en Loi Censi-Bouvard concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences de tourisme classées
  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d'accueil et de soins agréées

 

Les logements doivent être loués meublés par l'intermédiaire d'un bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

 

Régime de la TVA dans le dispositif Censi-Bouvard

 

Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier que:

  • Trois services sur quatre soient assurés par le gestionnaire de  la résidence de service parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle;
  • Les loyers perçus soient soumis à la TVA ;
  • L'investisseur adopte le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A noter, qu'il n'est plus nécéssaire de s'enregistrer au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) pour jouir de ce statut.

Par ailleurs, il est nécéssaire de faire un certain nombre de formalités auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). C'est pour cela que nous vous conseillons de confier à un professionnel toutes démarches administratives liées à votre investissement (comptable, conseiller en gestion de patrimoine...). Sachez que les frais liés à la gestion de votre bien sont déductibles des loyers perçus lors de la déclaration de vos revenus.

Financement

 


Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier se pose la question du financement. Ce choix dépendra d’abord de l’objectif recherché à travers cet investissement. L’intérêt du financement à crédit lors de vos opérations est des plus importants puisqu’il déterminera la rentabilité de celles-ci. Contrairement aux idées reçues, un investissement immobilier sera bien plus rentable adossé à un prêt plutôt que payé avec de l’apport. Un investissement réalisé sans réflexion au préalable sur ce point, verra probablement son rendement et sa rentabilité, perdre toute optimisation. Nous vous aidons à piloter vos montages afin d’en tirer le maximum sans que la fiscalité ne vienne décontenancer vos futurs revenus. 

 

Calcul de rentabilité / effet levier du prêt

 

Définition

 

L’effet de levier est une technique qui permet de multiplier les profits. Il consiste à financer à crédit un projet qui aura une rentabilité supérieure au coût de la dette qui le finance. Cette notion d’effet de levier est plus particulièrement utilisée par les entreprises mais peut s’appliquer à un projet immobilier réalisé par un particulier, c’est qu’illustrera cette partie

 

 

Principe

 

L’idée de cette partie est la suivante, en prenant le cas d’un particulier qui aurait un effort d’épargne disponible et qui souhaiterait l’utiliser pour se créer du patrimoine, mettre en évidence la différence entre le simple fait d’épargner cette somme tous les mois sur un compte quel qu’il soit, et le fait de consacrer cette même somme à la réalisation d’un investissement immobilier à crédit.

 

Exemple

 

Mr A dispose de 300 € par mois qu’il souhaite utiliser pour se constituer du patrimoine.

Nous allons donc comparer les deux situations suivantes :

 

  • Solution financière

Mr A épargne tous les mois ses 300 € sur un compte lui rapportant des intérêts et fait le point 12 ans après sur le montant de l’épargne atteinte.

 

  • Solution immobilière

Mr A décide de faire l’acquisition à crédit d’un bien immobilier qu’il mettra en location pendant 10 ans avant de le revendre au même prix (sans plus-value). L’opération lui coutera 300 € par mois environ jusqu’à la revente du bien. Au terme des 12 années, il revendra et constatera après remboursement du prêt le montant de l’épargne constituée.

 

Dans ce cas, les 300 € par mois d’effort d’épargne sont constitués de la façon suivante :

 

+ Loyer

– mensualité de prêt avec assurance comprise

– Taxe foncière

– charges de copropriété

– prime d’assurance

= -300 € 

 

Hypothèses

 

Solution financière

 

Placement de l’épargne mensuelle sur un contrat d’assurance vie  ouvert pour l’occasion et rapportant 3% par an net de frais de gestion

Retrait de la totalité de l’épargne atteinte après 12 années.

 

Solution immobilière

  • Acquisition d’un bien neuf dans le cadre du dispositif PINEL
  • Financement par un prêt immobilier sur une durée de 20 ans
  • Apport financier à l’opération : limité aux frais bancaires
  • Revente au bout de 12 ans sans plus-value c’est-à-dire au prix d’achat
  • Tranche d’imposition à l’impôt sur le revenu : 30 %
  • Revalorisation annuelle des loyers et des charges : 1%
  • Loyer pratiqué : Loyer plafond du dispositif PINEL
  • Par mesure de simplification, nous considérerons le bien acquis le 1er janvier N et livré le 31 décembre N

 

Démonstration

 

Description de l’opération immobilière en PINEL :

 

Tableau 1

 

Le tableau ci-dessous est une synthèse des résultats obtenus. Il affiche les montants mensuels moyens à décaisser année après année pendant 12 ans pour réaliser ce projet immobilier. Ces chiffres ne sont pas réguliers du fait de l’augmentation annuelle des charges et du loyer. De plus les années 1 et 12 affichent des chiffres décalés, en voici les raisons :

  • En année 1, pour lancer l’opération, l’investisseur a décaissé, comme vu dans les hypothèses, un apport en numéraire pour financer les frais bancaires liés au prêt immobilier. Cet apport augmente donc l’effort mensuel moyen de la première année.
  • En année 12, le bien est revendu, l’investisseur encaisse donc le produit de la vente qui rend donc le chiffre positif.

 

Déscription de l'opération
Prix achat 234 000 €
Frais de notaire 5 850 €
Apport en numéraire 2 700 €
Frais de dossier bancaire 500 €
Frais de garantie bancaire 2 200 €
Montant emprunté 239 850 €
Durée du prêt 240
Taux fixe (assurance comprise) 2,50%
Mensualité assurance comprise 1 270,97 €
Loyer pratiqué 666 €

 

 

Tableau 2 

 

On constate que l’effort mensuel de trésorerie va de 225 € à 387 € environ pendant la durée de l’opération. Ce qui fait une moyenne de 337 € par mois environ.

  

En revendant le bien sans plus-value, on encaisse après remboursement du crédit restant, la somme de 87 456 €.

 

Année 0 1 2 3
Sortie d'argent annuelle -2 700 € -3 432 € -3 682 € -4 131 €
Sortie d'argent mensuelle -225 € -286 € -307 € -344 €
         
Année 4 5 6 7
Sortie d'argent annuelle -4 207 € -4 286 € -4 377 € -4 461 €
Sortie d'argent mensuelle -351 € -357 € -365 € -372 €
         
Année 8 9 10  
Sortie d'argent annuelle -4 558 € -4 647 € 77 908 €  
Sortie d'argent mensuelle -380 € -387 € 6 492 €  

 

 

Tableau 3

 

Cette opération va donc couter à l’investisseur, en moyenne 337 € par mois pendant toute la durée jusqu’à la revente où ce dernier encaissera les 87 456 €.

 

Pour maintenant effectuer la comparaison objet de cet article, plutôt que de consacrer 337 € par mois à cette opération, nous allons simplement épargner ces mêmes sommes (exactement à l’identique) afin de voir si l’investissement rapporte plus ou moins que le fait d’épargner les mêmes sommes.

Concrètement, voyons en épargnant 337 € par mois environ et pendant la même durée, avec quel montant repartez-vous à la fin.

 

Ces calculs sont réalisés précisément sur les mêmes bases que l’opération immobilière avec les mêmes efforts d’épargne au centime près afin que la comparaison soit la plus précise possible.

 

Pour représenter le mécanisme, les résultats obtenus vous sont présentés avec plusieurs hypothèses de rentabilité du placement qui nous vous le rappelons, est un contrat d’assurance vie.

 

Prix de vente du bien (sans plus-value) 234 000 €
Montant restant à remnourser sur le prêt après 12 ans : -146 544 €
   
Encaissement après revente 87 456 €

 

Tableau 4

 

On constate que la solution placement est bien moins créatrice de richesse par rapport à l’opération immobilière. En effet, notre contrat d’assurance vie, même en rapportant 11% par an, n’arrive pas à la hauteur de l’opération immobilière à crédit. Il faudra que le placement rapportant environ 13% pour dépasser l’opération immobilière en termes de rentabilité. On devine donc que l’opération immobilière a rapporté entre 11% et 13% de rentabilité annuelle. En réalité, le chiffre précis est de 12,44%.

 

La conclusion ci-dessous vous donnera des éléments pour comprendre et interpréter ce phénomène, c’est l’effet de levier financier.

 

Rentabilité annuelle Montant net atteint
Assurance vie 3% 57 052 €
Assurance vie 5% 62 376 €
Assurance vie 7% 68 281 €
Assurance vie 9% 74 830 €
Assurance vie 11% 82 093 €
Assurance vie 13% 90 149 €

 

Conclusion

 

Pourquoi de tels résultats ? Entendons-nous, le placement financier sécurisé rapportera 3% et non 13% en tous cas si nous optons pour un placement sécurisé. Entre un placement financier à 3% et un placement immobilier à 12,44%, le choix est évident mais surtout il s’explique assez facilement par le mécanisme de l’effet de levier.

 

En effet, votre placement financier, même s’il s’avère très performant, ne porte que sur la somme placée. Or en début d’opération, votre placement n’est pas très important (2 700 € la première année dans cet exemple). Donc même s’il vous rapporte 10%, 10% de 2 700 € ne feront que 270 €. Votre placement à 10% vous rapporte 270 € la première année, là où le placement immobilier vous rapporte 666 € par MOIS… (montant du loyer).

 

Les deux solutions vous coutent strictement la même chose en terme d’épargne mensuelle soit environ 337 € par mois en moyenne.

 

Mais le placement financier vous apporte une rentabilité qui porte sur le montant investi donc un montant faible au départ puis de plus en plus élevé au fur et à mesure que le temps passe et que vous versez chaque mois sur votre contrat.

 

Le placement immobilier lui, vous rapporte immédiatement 666 € par mois de loyer, vous êtes dans cet exemple propriétaire d’un bien d’une valeur de 234 000 € et ce grâce à la banque qui vous a prêté l’argent permettant l’acquisition. Un bien immobilier de 234 000 € produit donc un loyer de 666 € par mois soit 7 992 € par an soit 7 992 / 234 000 = 3,41% de rendement annuel. Concrètement, la banque vous à prêter à 2,50% environ, de l’argent que vous placez à 3,41%, mécaniquement, plus vous empruntez, plus vous vous enrichissez…

 

Le loyer de 3,41% augmentera à au fil des années, contrairement aux intérêts du prêt bancaire qui eux vont diminués au fur et à mesure que vous remboursez le prêt. La définition de l’effet de levier est donc clair, il s’agit de « Financer à crédit un projet qui aura une rentabilité supérieure au coût de la dette qui le finance »

 

  • Un prêt à 2,50%  d’intérêt avec un montant d’intérêt qui baisse chaque année

Pour financer :

  • Un bien immobilier qui vous rapporte un loyer de 3,41% avec un montant de loyer qui augmente chaque année

 

 

 

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