Financial Conseil Patrimonial

La gestion de votre patrimoine

Dispositif PINEL

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Les + Financial Conseil Patrimonial

 

  • Programme neuf
  • Calcul réduction d’impôt
  • Financement
  • Projection personnalisée de l’opération
  • Assistance et conseil
  • Vérification de la pertinence de l’opération
  • Déclaration fiscale
  • Calcul de rentabilité

Alors que le poids fiscal ne cesse d'augmenter dans le budget des ménages français, nous vous proposons dans le cadre du dispositif Pinel, de réduire votre impôt sur le revenu tout en menant une opération qui vous permettra de constituer/valoriser votre patrimoine grâce à certains mécanismes.

 

 

A qui s’adresse le dispositif Pinel?

L’offre Financial conseil patrimonial

A quoi sert le dispositif Pinel ?

Conditions d'application du dispositif Pinel

Zonage Pinel et encadrement des loyers

Financement

Calcul de rentabilité / effet levier du prêt

Définition

Principe

Exemple

Hypothèses

Démonstration

Conclusion 

 

A qui s’adresse le dispositif Pinel?

 

Le dispositif Pinel s'adresse à tous contribuables domiciliés en France souhaitant acquérir, dans le cadre d'un investissement locatif, un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016. 

 

Dans le cadre de cette loi vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux proportionnels à la durée d'engagement de mise en location du bien sur 6, 9 ou 12 ans  ouvrant ainsi droit à une réduction d'impôt de :

  • 21 % pour les investisseurs qui s'engagent à louer l'appartement sur 12 ans;
  • 18 % pour les investisseurs  qui s'engagent  à louer l'appartement sur 9 ans;
  • 12 % pour les investisseurs qui s'engagent à louer l'appartement sur 6 ans.

 

L’offre Financial Conseil Patrimonial

 

Nous disposons d'une importante gamme de logements neufs grâce à la mise en place de nombreux partenariats avec des promoteurs nationaux mais aussi locaux. Nous pouvons, ainsi, répondre à toutes vos exigences immobilières tant sur le plan géographique que sur le plan qualitatif.

 

Nous saurons, par ailleurs, vous accompagner à chaque étape de votre acquisition en vous apportant tous les conseils nécessaires à la bonne réalisation de ce type d'investissement. De la sélection des biens, aux calculs de rentabilité en passant par la mise en place du financement, nous mettons l'ensemble de notre expertise à votre disposition afin vous livrer un investissement clé en main. 

 

Enfin, notre conseil viendra encadrer la vie de votre projet en assurant son bon fonctionnement tant sur la phase locative que lors d'une éventuelle revente à la fin de l'avantage fiscal. Déclaration fiscale, conseil en gestion locative, nous saurons vous accompagner à chaque instant. 

 

A quoi sert le dispositif Pinel ?

 

Le dispositif PINEL va vous permettre de réaliser un investissement immobilier tout en vous permettant de diminuer vos impôts sur le revenus. 

 

Conditions d'application du dispositif Pinel

 

Dans la perspective de bénéficier des avantages fiscaux attenants au dispositif Pinel, il faut respecter un certain nombre de conditions préalables concernant :

 

Le logement :

En effet, le choix du logement doit remplir des caractéristiques impératives pour être éligible au dispositif Pinel. Pour cela, il doit :

  • être neuf ou rénové ( possibilité de faire du Pinel dans l'ancien, pour plus d'informations, merci de nous contacter);
  • être acquis en l'état de futurs achèvements;
  • être construit selon les normes RT 2012  applicables à toutes constructions neuves depuis le 1er janvier 2013;
  • être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier;
  • être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.

 

La phase locative :

De la même manière, les conditions de locations répondent à des règles qui doivent être strictement respectées pour bénéficier de la réduction d'impôt. 

Ainsi tout investisseur devra s'engager à louer le bien sur les périodes de 6, 9 ou 12 ans en fonction du montant de réduction d'impôt souhaité.

Par ailleurs, la location devra se faire en qualité de résidence principale, en effet la location meublée n'ouvre pas droit à l'avantage fiscal.

Enfin, le montant du loyer doit respecter les règles d'encadrement des loyers et de conditions de ressources des futurs locataires.

 

Composition du foyer du locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 831€

36 831 €

30 019 €

27 017 €

Couple

55 045 €

55 045 €

40 089 €

36 079 €

Personne seule/couple avec une personne à charge

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 389 €

Personne seule/couple avec 2 personnes à charge

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

Personne seule/couple avec 3 personnes à charge

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

Personne seule/couple avec 4 personnes à charge

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

Majoration au dessus de 5 personnes à charge

+ 12 851 €

+ 11 764 €

+ 8 608 €

+ 7 746 €

 

Par ressources, on entend le revenu fiscal de référence. Il figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’année qui précède celle de la signature du bail.

 

L'investissement :

Les conditions financières propres au dispositif Pinel sont les suivantes :

  • l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €;
  • l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum;
  • les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€;
  • la réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer;
  • la réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre. 

 

Zonage Pinel et encadrement des loyers

 

Zonage PINEL :

Le dispositif Pinel trouve son fondement sur des zones  classées de A bis à C définies en fonction de la tension du marché locatif : 

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne ;
  • Zone A : agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève);
  • Zone B1 : agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi pinel Outre Mer) ;
  • Zone B2 : les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1;
  • Zone C : reste du territoire.

Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles. A noter que les logements situés dans les zones B2 peuvent être éligibles si la commune a fait l'objet d'un agrément délivré par le préfet de la région.

 

 

Encadrement des loyers :

Le zonage Pinel va servir de base à l'encadrement des loyers. Le barème des plafonds applicables en 2014 est le suivant :

Zone A

Zone A bis

Zone B1

Zone B2

12,42€/m²

16,72€/m²

10€/m²

8,69€/m²

 

Le plafonnement des loyers PINEL est ensuite majoré ou minoré en fonction de la surface du logement. La surface du logement prise en compte est la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (terrasses, balcons, caves, remises, etc. ; à l’exclusion des garages) plafonnée à 8 m².

 

 

Coefficient multiplicateur du dispositif Pinel :

Le calcul du loyer se fait après application d'un coefficient multiplicateur qui se calcule avec la formule suivante :

 

0,7 + 19/S 

S: surface du logement avec moitié de la surface des annexes plafonnée à 8 m².

 

Le résultat obtenu ne peut excéder 1,2 et représente un coefficient qu'il faudra appliquer pour calculer le loyer de votre investissement Pinel.

 

 

Exemple calcul de loyer Pinel :

Si vous vous portez acquéreur d'un appartement de 40m² avec un balcon de 4m² et un garage de 10m² dans une zone B1 où le loyer est limité à 10€/m².

Pour calculer le loyer maximum vous devez procéder étape par étape:

 

1ère étape: Définir la surface du bien dont on va tenir compte pour le reste des calculs

 

En l'espèce, l'appartement mesure 40m² auxquels il faut ajouter la motié des surfaces annexes plafonnée à 8m².

Les annexes mesurent (10m² + 4m²) / 2 = 14/2 = 7m²< 8m²

La surface Pinel du logement est donc égale à 40 + 7m² = 47m²

 

2e étape: Calculer le coefficient multiplicateur Pinel

 

La formule est 0,7 + 19/S où S dans notre cas est égal à 47m²

D'où 0,8+ (19/47) = 1,10 < 1,20

 

3e étape: Calcul du loyer

 

Il faut pour trouver votre loyer Pinel, appliquer la formule suivante: 

Coefficient multiplicateur x prix au m² en fonction de la zone Pinel x la surface calculée en étape 1

 

Ainsi dans notre illustration, nous pouvons espérer un loyer maximal Pinel de 1,10 x 10 x 47 = 519 €/mois

 

Financement

 

Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier se pose la question du financement. Ce choix dépendra d’abord de l’objectif recherché à travers cet investissement. L’intérêt du financement à crédit lors de vos opérations est des plus importants puisqu’il déterminera la rentabilité de celles-ci. Contrairement aux idées reçues, un investissement immobilier sera bien plus rentable adossé à un prêt plutôt que payé avec de l’apport. Un investissement réalisé sans réflexion au préalable sur ce point, verra probablement son rendement et sa rentabilité, perdre toute optimisation. Nous vous aidons à piloter vos montages afin d’en tirer le maximum sans que la fiscalité ne vienne décontenancer vos futurs revenus. 

 

 

Calcul de rentabilité / effet levier du prêt

 

 

Définition

 

L’effet de levier est une technique qui permet de multiplier les profits. Il consiste à financer à crédit un projet qui aura une rentabilité supérieure au coût de la dette qui le finance. Cette notion d’effet de levier est plus particulièrement utilisée par les entreprises mais peut s’appliquer à un projet immobilier réalisé par un particulier, c’est ce qu’illustrera cette partie.

 

 

Principe

 

L’idée de cette partie est la suivante, en prenant le cas d’un particulier qui aurait un effort d’épargne disponible et qui souhaiterait l’utiliser pour se créer du patrimoine, mettre en évidence la différence entre le simple fait d’épargner cette somme tous les mois sur un compte quel qu’il soit, et le fait de consacrer cette même somme à la réalisation d’un investissement immobilier à crédit.

 

Exemple

 

Mr A dispose de 300 € par mois qu’il souhaite utiliser pour se constituer du patrimoine.

Nous allons donc comparer les deux situations suivantes :

 

  • Solution financière

Mr A épargne tous les mois ses 300 € sur un compte lui rapportant des intérêts et fait le point 12 ans après sur le montant de l’épargne atteinte.

 

  • Solution immobilière

Mr A décide de faire l’acquisition à crédit d’un bien immobilier qu’il mettra en location pendant 10 ans avant de le revendre au même prix (sans plus-value). L’opération lui coutera 300 € par mois environ jusqu’à la revente du bien. Au terme des 12 années, il revendra et constatera après remboursement du prêt le montant de l’épargne constituée.

 

Dans ce cas, les 300 € par mois d’effort d’épargne sont constitués de la façon suivante :

 

+ Loyer

– mensualité de prêt avec assurance comprise

– Taxe foncière

– charges de copropriété

– prime d’assurance

= -300 € 

 

Hypothèses

 

Solution financière

 

Placement de l’épargne mensuelle sur un contrat d’assurance vie  ouvert pour l’occasion et rapportant 3% par an net de frais de gestion

Retrait de la totalité de l’épargne atteinte après 12 années.

 

Solution immobilière

  • Acquisition d’un bien neuf dans le cadre du dispositif PINEL
  • Financement par un prêt immobilier sur une durée de 20 ans
  • Apport financier à l’opération : limité aux frais bancaires
  • Revente au bout de 12 ans sans plus-value c’est-à-dire au prix d’achat
  • Tranche d’imposition à l’impôt sur le revenu : 30 %
  • Revalorisation annuelle des loyers et des charges : 1%
  • Loyer pratiqué : Loyer plafond du dispositif PINEL
  • Par mesure de simplification, nous considérerons le bien acquis le 1er janvier N et livré le 31 décembre N

 

Démonstration

 

Description de l’opération immobilière en PINEL :

 

Déscription de l'opération
Prix achat 234 000 €
Frais de notaire 5 850 €
Apport en numéraire 2 700 €
Frais de dossier bancaire 500 €
Frais de garantie bancaire 2 200 €
Montant emprunté 239 850 €
Durée du prêt 240
Taux fixe (assurance comprise) 2,50%
Mensualité assurance comprise 1 270,97 €
Loyer pratiqué 666 €

 

Le tableau ci-dessous est une synthèse des résultats obtenus. Il affiche les montants mensuels moyens à décaisser année après année pendant 12 ans pour réaliser ce projet immobilier. Ces chiffres ne sont pas réguliers du fait de l’augmentation annuelle des charges et du loyer. De plus les années 1 et 12 affichent des chiffres décalés, en voici les raisons :

  • En année 1, pour lancer l’opération, l’investisseur a décaissé, comme vu dans les hypothèses, un apport en numéraire pour financer les frais bancaires liés au prêt immobilier. Cet apport augmente donc l’effort mensuel moyen de la première année.
  • En année 12, le bien est revendu, l’investisseur encaisse donc le produit de la vente qui rend donc le chiffre positif.

 

Année 0 1 2 3
Sortie d'argent annuelle -2 700 € -3 432 € -3 682 € -4 131 €
Sortie d'argent mensuelle -225 € -286 € -307 € -344 €
         
Année 4 5 6 7
Sortie d'argent annuelle -4 207 € -4 286 € -4 377 € -4 461 €
Sortie d'argent mensuelle -351 € -357 € -365 € -372 €
         
Année 8 9 10  
Sortie d'argent annuelle -4 558 € -4 647 € 77 908 €  
Sortie d'argent mensuelle -380 € -387 € 6 492 €  

 

On constate que l’effort mensuel de trésorerie va de 225 € à 387 € environ pendant la durée de l’opération. Ce qui fait une moyenne de 337 € par mois environ.

En revendant le bien sans plus-value, on encaisse après remboursement du crédit restant, la somme de 87 456 €.

 

Prix de vente du bien (sans plus-value) 234 000 €
Montant restant à remnourser sur le prêt après 12 ans : -146 544 €
   
Encaissement après revente 87 456 €

 

Cette opération va donc coûter à l’investisseur, en moyenne 337 € par mois pendant toute la durée jusqu’à la revente où ce dernier encaissera les 87 456 €.

  

Pour maintenant effectuer la comparaison objet de cet article, plutôt que de consacrer 337 € par mois à cette opération, nous allons simplement épargner ces mêmes sommes (exactement à l’identique) afin de voir si l’investissement rapporte plus ou moins que le fait d’épargner les mêmes sommes.

Concrètement, voyons en épargnant 337 € par mois environ et pendant la même durée, avec quel montant repartez-vous à la fin.

Ces calculs sont réalisés précisément sur les mêmes bases que l’opération immobilière avec les mêmes efforts d’épargne au centime près afin que la comparaison soit la plus précise possible.

 

Pour représenter le mécanisme, les résultats obtenus vous sont présentés avec plusieurs hypothèses de rentabilité du placement qui nous vous le rappelons, est un contrat d’assurance vie.

Rentabilité annuelle Montant net atteint
Assurance vie 3% 57 052 €
Assurance vie 5% 62 376 €
Assurance vie 7% 68 281 €
Assurance vie 9% 74 830 €
Assurance vie 11% 82 093 €
Assurance vie 13% 90 149 €

 

On constate que la solution placement est bien moins créatrice de richesse par rapport à l’opération immobilière. En effet, notre contrat d’assurance vie, même en rapportant 11% par an, n’arrive pas à la hauteur de l’opération immobilière à crédit. Il faudra que le placement rapporte environ 13% pour dépasser l’opération immobilière en termes de rentabilité. On devine donc que l’opération immobilière a rapporté entre 11% et 13% de rentabilité annuelle. En réalité, le chiffre précis est de 12,44%.

 

La conclusion ci-dessous vous donnera des éléments pour comprendre et interpréter ce phénomène, c’est l’effet de levier financier.

 

Conclusion

 

Pourquoi de tels résultats ? Entendons-nous, le placement financier sécurisé rapportera 3% et non 13% en tous cas si nous optons pour un placement sécurisé. Entre un placement financier à 3% et un placement immobilier à 12,44%, le choix est évident mais surtout il s’explique assez facilement par le mécanisme de l’effet de levier.

 

En effet, votre placement financier, même s’il s’avère très performant, ne porte que sur la somme placée. Or en début d’opération, votre placement n’est pas très important (2 700 € la première année dans cet exemple). Donc même s’il vous rapporte 10%, 10% de 2 700 € ne feront que 270 €. Votre placement à 10% vous rapporte 270 € la première année, là où le placement immobilier vous rapporte 666 € par MOIS… (montant du loyer).

 

Les deux solutions vous coutent strictement la même chose en terme d’épargne mensuelle soit environ 337 € par mois en moyenne. 

 

Mais le placement financier vous apporte une rentabilité qui porte sur le montant investi donc un montant faible au départ puis de plus en plus élevé au fur et à mesure que le temps passe et que vous versez chaque mois sur votre contrat.

 

Le placement immobilier lui, vous rapporte immédiatement 666 € par mois de loyer, vous êtes dans cet exemple propriétaire d’un bien d’une valeur de 234 000 € et ce grâce à la banque qui vous a prêté l’argent permettant l’acquisition. Un bien immobilier de 234 000 € produit donc un loyer de 666 € par mois soit 7 992 € par an soit 7 992 / 234 000 = 3,41% de rendement annuel. Concrètement, la banque vous à prêter à 2,50% environ, de l’argent que vous placez à 3,41%, mécaniquement, plus vous empruntez, plus vous vous enrichissez…

 

Le loyer de 3,41% augmentera à au fil des années, contrairement aux intérêts du prêt bancaire qui eux vont diminués au fur et à mesure que vous remboursez le prêt. La définition de l’effet de levier est donc claire, il s’agit de « Financer à crédit un projet qui aura une rentabilité supérieure au coût de la dette qui le finance »

 

  • Un prêt à 2,50%  d’intérêt avec un montant d’intérêt qui baisse chaque année

Pour financer :

  • Un bien immobilier qui vous rapporte un loyer de 3,41% avec un montant de loyer qui augmente chaque année

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